Verdisconteerde cashflow DCF DCF hoe u de toekomstige cashflows van uw project kunt inschatten en deze kunt verdisconteren tot de huidige waarde - FasterCapital (2024)

1. Wat is Discounted Cash Flow (DCF) en waarom is het belangrijk voor de waardering van projecten?

Discounted cashflow (DCF) is een methode om een ​​project of een investering te waarderen op basis van de contante waarde van de toekomstige kasstromen. Het is een van de meest gebruikte technieken in de financiële wereld, omdat beleggers hiermee de winstgevendheid en het risico van verschillende projecten of investeringen kunnen vergelijken. DCF helpt investeerders ook om de reële waarde van een project of een investering te bepalen, en om te beslissen of ze deze accepteren of afwijzen. In dit gedeelte leggen we het concept van DCF uit, de stappen die nodig zijn om het toe te passen en de voor- en nadelen van het gebruik ervan. We zullen ook enkele voorbeelden geven van hoe DCF in verschillende scenario's kan worden gebruikt.

Om DCF toe te passen, moeten we deze stappen volgen:

1. Schat de toekomstige kasstromen van het project of de investering. Dit is het meest uitdagende en onzekere deel van de DCF-analyse, omdat het vereist dat er aannames en projecties worden gedaan over de toekomstige prestaties van het project of de investering. De toekomstige kasstromen kunnen worden geschat met behulp van verschillende methoden, zoals historische gegevens, trends in de sector, marktonderzoek, financiële overzichten, enz. De toekomstige kasstromen moeten de netto in- of uitstroom van kasmiddelen weerspiegelen die het project of de investering gedurende zijn levensduur zal genereren. Exclusief eventuele financieringskosten of belastingen.

2. Bepaal de juiste disconteringsvoet. De disconteringsvoet is het rendement dat de investeerder nodig heeft of verwacht te verdienen met het project of de investering. Het weerspiegelt de alternatieve kosten van het investeren in het project of de investering, evenals het risico en de onzekerheid die daarmee gepaard gaan. Hoe hoger de disconteringsvoet, hoe lager de contante waarde van de toekomstige kasstromen. De disconteringsvoet kan worden geschat met behulp van verschillende methoden, zoals de gewogen gemiddelde kapitaalkosten (WACC), het capital Asset Pricing model (CAPM), het Dividend Discount Model (DDM), enz.

3. Verdisconteer de toekomstige kasstromen tot de huidige waarde. Dit is het wiskundige deel van de DCF-analyse, waarbij we de formule gebruiken: $$PV = \sum_{t=1}^n \frac {CF_t}{(1+r)^t}$$ waarbij PV de huidige waarde is, CF_t de cashflow in jaar t, r de disconteringsvoet en n het aantal jaren is. Deze formule berekent de contante waarde van elke toekomstige cashflow en telt deze vervolgens bij elkaar op om de totale contante waarde van het project of de investering te verkrijgen.

4. Vergelijk de contante waarde met de initiële kosten of investeringen. Dit is het besluitvormingsgedeelte van de DCF-analyse, waarbij we de contante waarde van de toekomstige kasstromen vergelijken met de initiële kosten of vereiste investeringen om het project of de investering uit te voeren. Als de contante waarde groter is dan de initiële kosten of investering, dan is het project of de investering winstgevend en acceptabel. Als de contante waarde lager is dan de initiële kosten of investeringen, is het project of de investering onrendabel en onaanvaardbaar. Het verschil tussen de contante waarde en de initiële kosten of investering wordt de netto contante waarde (NPV) genoemd. Dit is de maatstaf voor de winstgevendheid en waarde van het project of de investering.

De voordelen van het gebruik van DCF zijn:

- Het houdt rekening met de tijdswaarde van geld, wat betekent dat een dollar vandaag meer waard is dan een dollar in de toekomst, als gevolg van inflatie en rentetarieven.

- Er wordt rekening gehouden met het risico en de onzekerheid van de toekomstige kasstromen, door gebruik te maken van een disconteringsvoet die het vereiste of verwachte rendement van de belegger weerspiegelt.

- Het evalueert het project of de investering op basis van de intrinsieke waarde ervan, en niet op basis van de marktwaarde, die kan worden beïnvloed door externe factoren of emoties.

De nadelen van het gebruik van DCF zijn:

- Het is gebaseerd op schattingen en veronderstellingen die onnauwkeurig of onrealistisch kunnen zijn, vooral bij langetermijnprojecten of investeringen.

- Het is gevoelig voor veranderingen in de disconteringsvoet, die een aanzienlijke impact kunnen hebben op de contante waarde en de NCW van het project of de investering.

- Het omvat mogelijk niet de immateriële voordelen of kosten van het project of de investering, zoals sociale of ecologische gevolgen, reputatie, goodwill, enz.

Enkele voorbeelden van hoe DCF in verschillende scenario’s kan worden gebruikt zijn:

- Een bedrijf wil investeren in een nieuwe productlijn, waarvoor een initiële investering van $10 miljoen nodig is, en die in de komende vier jaar kasstromen van respectievelijk $2 miljoen, $3 miljoen, $4 miljoen en $5 miljoen zal genereren. De WACC van het bedrijf bedraagt ​​12%. Met behulp van DCF kunnen we de NPV van het project als volgt berekenen: $$NPV = -10 + \frac{2}{(1+0.12)} + \frac{3}{(1+0.12)^2} + \ frac{4}{(1+0.12)^3} + \frac{5}{(1+0.12)^4}$$ $$NPV = $1,41 miljoen$$ Omdat de NCW positief is, is het project winstgevend en acceptabel .

- Een investeerder wil een aandeel kopen van een bedrijf dat een constant dividend van $ 1 per jaar uitkeert en een groeipercentage van 5% heeft. Het vereiste rendement voor de belegger is 10%. Met behulp van DCF kunnen we de reële waarde van het aandeel als volgt berekenen: $$V = \frac{D}{r-g}$$ waarbij V de waarde is, D het dividend, r het vereiste rendement en g is het groeipercentage. $$V = \frac{1}{0.1-0.05}$$ $$V = $20$$ Aangezien de reële waarde van het aandeel $20 is, moet de belegger het aandeel kopen als de marktprijs lager is dan $20, en verkopen het aandeel als de marktprijs hoger is dan $20.

2. Hoe u de contante waarde van toekomstige kasstromen berekent met behulp van een disconteringsvoet

Een van de belangrijkste concepten in de financiële wereld is de discounted Cash flow (DCF)-methode. Met deze methode kunnen we de contante waarde van een project of investering schatten op basis van de verwachte toekomstige kasstromen en een discontovoet die de risico- en opportuniteitskosten van kapitaal. De DCF-formule is een krachtig hulpmiddel waarmee we verschillende projecten kunnen vergelijken, de winstgevendheid van een investering kunnen beoordelen en de reële waarde van een bedrijf of een actief kunnen bepalen. In deze sectie leggen we uit hoe u de DCF-formule kunt gebruiken om de contante waarde van toekomstige kasstromen te berekenen met behulp van een disconteringsvoet. We zullen ook enkele voor- en nadelen van de DCF-methode bespreken, evenals enkele uitdagingen en aannames die gepaard gaan met de toepassing ervan.

Om de DCF-formule te gebruiken, moeten we deze stappen volgen:

1. Schat de toekomstige kasstromen van het project of de investering voor een bepaalde periode, meestal de prognoseperiode genoemd. De toekomstige kasstromen zijn het nettobedrag aan contanten dat het project of de investering elk jaar zal genereren of verbruiken. De toekomstige kasstromen kunnen gebaseerd zijn op historische gegevens, projecties of scenario's. De toekomstige kasstromen moeten ook het groeipercentage, het inflatiepercentage en eventuele veranderingen in de operationele omgeving van het project of de investering weerspiegelen.

2. Kies een discontovoet die het risico en de alternatieve kosten van kapitaal voor het project of de investering weerspiegelt. De disconteringsvoet is het rendement dat we nodig hebben of verwachten te behalen uit het project of de investering. Het discontopercentage kan gebaseerd zijn op de gewogen gemiddelde kapitaalkosten (WACC), het capital asset pricing model (CAPM) of het hurdle rate >. De disconteringsvoet moet ook rekening houden met de risicopremie, de tijdswaarde van geld en de marktomstandigheden.

3. Verdisconteer de toekomstige kasstromen naar hun huidige waarde met behulp van de disconteringsvoet. De contante waarde van een toekomstige cashflow is de hoeveelheid geld die we vandaag zouden moeten investeren tegen de disconteringsvoet om die cashflow in de toekomst te ontvangen. De contante waarde van een reeks toekomstige kasstromen is de som van de contante waarden van elke kasstroom. De DCF-formule voor het berekenen van de contante waarde van een reeks toekomstige kasstromen is:

$$PV = \sum_{t=1}^n \frac{CF_t}{(1 + r)^t}$$

Waar:

- $PV$ is de contante waarde van de toekomstige kasstromen

- $CF_t$ is de cashflow in jaar $t$

- $r$ is het kortingspercentage

- $n$ is het aantal jaren in de prognoseperiode

4. bereken de netto contante waarde (NPV) van het project of de investering door de initiële kosten of investering af te trekken van de contante waarde van de toekomstige kasstromen. De NCW is het verschil tussen de contante waarde van de baten en de contante waarde van de kosten van het project of de investering. De NPV vertelt ons hoeveel waarde het project of de investering zal toevoegen aan of aftrekken van onze rijkdom. De DCF-formule voor het berekenen van de NCW van een project of investering is:

$$NPV = PV - C_0$$

Waar:

- $NPV$ is de netto contante waarde van het project of de investering

- $PV$ is de contante waarde van de toekomstige kasstromen

- $C_0$ zijn de initiële kosten of investeringen

De DCF-methode heeft verschillende voor- en nadelen. Enkele voordelen zijn:

- Het is gebaseerd op de cashflow van het project of de investering, die objectiever en betrouwbaarder is dan boekhoudkundige winsten of inkomsten.

- Het houdt rekening met de tijdswaarde van geld, wat betekent dat het erkent dat een dollar van vandaag meer waard is dan een dollar in de toekomst.

- Het houdt rekening met het risico van het project of de investering, wat betekent dat het de kasstromen en de disconteringsvoet aanpast op basis van de onzekerheid en variabiliteit van de uitkomsten.

- Het kan worden gebruikt om verschillende projecten of investeringen met verschillende cashflowpatronen, levensduur en risiconiveaus te vergelijken.

Enkele nadelen zijn:

- Het vereist veel aannames en schattingen van de toekomstige kasstromen en de disconteringsvoet, die subjectief, onnauwkeurig of bevooroordeeld kunnen zijn.

- Het is gevoelig voor de veranderingen in de aannames en schattingen, die de contante waarde en de ncw van het project of de investering aanzienlijk kunnen beïnvloeden.

- Het kan de flexibiliteit of de strategische waarde van het project of de investering niet vatten, wat betekent dat het de opties of kansen negeert om het project aan te passen, uit te breiden of te verlaten of investeringen in de toekomst.

Om te illustreren hoe we de DCF-formule kunnen gebruiken, bekijken we een voorbeeld van een project dat een initiële investering van $100.000 vereist en dat naar verwachting de volgende vijf jaar de volgende kasstromen zal genereren:

| Jaar | Kasstroom |

| 1 | $ 20.000 || 2 | $ 25.000 || 3 | $ 30.000 || 4 | $ 35.000 || 5 | $ 40.000 |

Stel dat de discontovoet voor dit project 10% bedraagt. Om de contante waarde van de toekomstige kasstromen te berekenen, gebruiken we de DCF-formule als volgt:

$$PV = \frac{20.000}{(1 + 0,1)^1} + \frac{25.000}{(1 + 0,1)^2} + \frac{30.000}{(1 + 0,1)^3} + \ frac{35.000}{(1 + 0,1)^4} + \frac{40.000}{(1 + 0,1)^5}$$

$$ PV = 18.181,82 + 20.661,16 + 22.523,43 + 23.722,02 + 24.206,77$$

$$PV = 109.295,20$$

Om de NCW van het project te berekenen, trekken we de initiële investering als volgt af van de contante waarde van de toekomstige kasstromen:

$$NPV = 109.295,20 - 100.000$$

$$NPV = 9.295,20$$

De NCW van het project is positief, wat betekent dat het project winstgevend is en waarde zal toevoegen aan onze welvaart. Daarom moeten we het project accepteren.

3. Hoe u de inkomsten, uitgaven en netto cashflows van uw project over een bepaalde periode kunt projecteren

Het schatten van toekomstige kasstromen is een cruciaal aspect bij het projecteren van de financiële prestaties van een project over een specifieke periode. Door de inkomsten, uitgaven en netto kasstromen nauwkeurig te voorspellen, kunnen bedrijven weloverwogen beslissingen nemen en de levensvatbaarheid van hun projecten beoordelen. In dit gedeelte zullen we dieper ingaan op de fijne kneepjes van het schatten van toekomstige kasstromen en waardevolle inzichten bieden vanuit verschillende perspectieven.

1. Houd rekening met markttrends: om inkomsten te projecteren, is het essentieel om markttrends en consumentengedrag te analyseren. Door de vraag naar uw product of dienst te begrijpen, kunt u het potentiële verkoopvolume en de prijsstrategieën inschatten. Als de markt bijvoorbeeld groeit, kunt u hogere inkomsten verwachten in vergelijking met een stagnerende of dalende markt.

2. Beoordeel de uitgaven: Het identificeren en evalueren van uitgaven is cruciaal voor het schatten van toekomstige kasstromen. Dit omvat zowel vaste als variabele kosten die verband houden met productie, marketing, operaties en overhead. Door historische gegevens, branchebenchmarks en potentiële kostenbesparende maatregelen in overweging te nemen, kunt u een uitgebreide kostenprognose ontwikkelen.

3. Integreer seizoensinvloeden: Veel bedrijven ervaren seizoensgebonden schommelingen in hun kasstromen. Het is belangrijk om met deze variaties rekening te houden bij het schatten van toekomstige kasstromen. Een detailhandelsbedrijf kan bijvoorbeeld tijdens de vakantieperiodes hogere inkomsten genereren, terwijl een aan toerisme gerelateerde onderneming tijdens specifieke maanden piekseizoenen kan ervaren. Door historische gegevens te analyseren en seizoenspatronen te begrijpen, kunt u nauwkeurigere projecties maken.

4. Discounted Cash Flow (DCF)-analyse: DCF-analyse is een veelgebruikte methode om de contante waarde van toekomstige kasstromen te schatten. Door de verwachte kasstromen te verdisconteren naar hun contante waarde, kunnen bedrijven de winstgevendheid en aantrekkelijkheid van hun projecten beoordelen. Dit omvat het bepalen van een passende discontovoet, die de tijdswaarde van geld en het risico van het project weerspiegelt.

5. Gevoeligheidsanalyse: Het is belangrijk om onzekerheden en potentiële risico's in overweging te nemen bij het schatten van toekomstige kasstromen. Door een gevoeligheidsanalyse uit te voeren, kunt u de impact van verschillende aannames op de verwachte kasstromen beoordelen. Door verschillende scenario's te testen en de uitkomsten te analyseren, kunt u inzicht krijgen in de veerkracht van het project en de belangrijkste risicofactoren identificeren.

6. Scenarioplanning: Naast gevoeligheidsanalyse kan scenarioplanning een alomvattend beeld geven van mogelijke uitkomsten. Door meerdere scenario's te creëren op basis van verschillende aannames en variabelen, kunt u de reikwijdte van mogelijke cashflowprojecties evalueren. Dit helpt bij het begrijpen van de flexibiliteit van het project en het identificeren van strategieën om risico's te beperken.

Bedenk dat een nauwkeurige schatting van toekomstige kasstromen een combinatie van grondig onderzoek, data-analyse en geïnformeerd oordeel vereist.

Hoe u de inkomsten, uitgaven en netto cashflows van uw project over een bepaalde periode kunt projecteren - Verdisconteerde cashflow DCF DCF hoe u de toekomstige cashflows van uw project kunt inschatten en deze kunt verdisconteren tot de huidige waarde

4. Hoe u de impact van verschillende aannames en scenario's op uw DCF-waardering kunt testen

Gevoeligheidsanalyse is een techniek waarmee u kunt onderzoeken hoe de waarde van uw project verandert wanneer u enkele van de belangrijkste aannames en inputs in uw DCF-model varieert. Door dit te doen, kunt u de meest kritische factoren identificeren die van invloed zijn op uw waardering en de reikwijdte van mogelijke uitkomsten onder verschillende scenario's beoordelen. Gevoeligheidsanalyse kan u ook helpen uw resultaten aan anderen te communiceren en uw aannames te rechtvaardigen. In dit gedeelte bespreken we hoe u een gevoeligheidsanalyse voor uw DCF-waardering kunt uitvoeren aan de hand van de volgende stappen:

1. Selecteer de variabelen die u wilt testen. U moet de variabelen kiezen die de meeste impact hebben op uw cashflows en discontovoet, en die onderhevig zijn aan onzekerheid of schattingsfouten. Enkele veel voorkomende voorbeelden zijn de omzetgroei, de operationele marge, de kapitaaluitgaven, het werkkapitaal, de eindwaarde en de kapitaalkosten. U kunt een tornadodiagram gebruiken om de gevoeligheid van uw waardering voor elke variabele te visualiseren.

2. Definieer het bereik van waarden voor elke variabele. U moet voor elke variabele een redelijk en realistisch bereik van waarden selecteren, gebaseerd op historische gegevens, branchebenchmarks, marktverwachtingen of meningen van deskundigen. U kunt een eenrichtings- of een tweerichtingsgevoeligheidstabel gebruiken om te laten zien hoe uw waardering verandert als u één of twee variabelen tegelijk varieert en de andere constant houdt. U kunt ook een scenarioanalyse gebruiken om te laten zien hoe uw waardering verandert onder verschillende combinaties van waarden voor meerdere variabelen, zoals een basisscenario, een beste scenario en een slechtste scenario.

3. Bereken de waardering voor elke waarde of scenario. U moet uw DCF-model gebruiken om de contante waarde van uw cashflows en eindwaarde voor elke waarde of scenario te berekenen, en deze vervolgens bij elkaar optellen om de totale waarde van uw project. U kunt een gegevenstabel of een doelzoekfunctie in Excel gebruiken om dit proces te automatiseren en de uitvoer te genereren voor uw gevoeligheidstabel of scenarioanalyse.

4. Analyseer en interpreteer de resultaten. U moet de resultaten van uw gevoeligheidsanalyse onderzoeken en enkele conclusies trekken over uw waardering. U moet zoeken naar de variabelen die de meeste invloed hebben op uw waardering, de scenario's die resulteren in de hoogste of laagste waardering en het bereik van mogelijke waarden voor uw project. U moet uw resultaten ook vergelijken met uw aanvankelijke aannames en controleren op eventuele inconsistenties of fouten. U moet diagrammen en grafieken gebruiken om uw bevindingen te illustreren en de belangrijkste inzichten te benadrukken.

Enkele aanvullende punten waarmee u rekening moet houden bij het uitvoeren van een gevoeligheidsanalyse voor uw DCF-waardering zijn:

- U moet ervoor zorgen dat u de effecten van sommige variabelen, zoals de omzetgroei en de operationele marge, niet dubbel telt, aangezien deze gecorreleerd kunnen zijn of van elkaar afhankelijk kunnen zijn.

- U moet zich bewust zijn van de beperkingen van gevoeligheidsanalyses, zoals de aanname van lineariteit en onafhankelijkheid van de variabelen, het weglaten van enkele relevante factoren en de moeilijkheid om waarschijnlijkheden aan verschillende scenario's toe te wijzen.

- U moet een gevoeligheidsanalyse gebruiken als aanvulling op en niet als vervanging voor uw DCF-waardering. U moet niet uitsluitend vertrouwen op de resultaten van uw gevoeligheidsanalyse, maar ook uw oordeelsvermogen en gezond verstand gebruiken om de kwaliteit en betrouwbaarheid van uw aannames en input te beoordelen.

5. Hoe u fouten en vooroordelen kunt vermijden die van invloed kunnen zijn op uw DCF-analyse

Discounted Cash Flow (DCF)-analyse is een krachtig hulpmiddel voor het waarderen van projecten, investeringen of bedrijven op basis van hun verwachte toekomstige kasstromen. DCF-analyses zijn echter ook gevoelig voor fouten en vertekeningen die de nauwkeurigheid en betrouwbaarheid van de waardering aanzienlijk kunnen beïnvloeden. In dit gedeelte bespreken we enkele van de meest voorkomende dcf-fouten en valkuilen, en hoe u deze kunt vermijden of de impact ervan kunt beperken. We zullen de volgende onderwerpen behandelen:

1. Het verkeerde discontopercentage kiezen: het discontopercentage is het rendement dat de investeerder nodig heeft om in het project of bedrijf te investeren. Het weerspiegelt het risico en de opportuniteitskosten van de investering. De disconteringsvoet is een van de meest kritische inputs in de DCF-analyse, omdat deze de contante waarde van de toekomstige kasstromen bepaalt. Het kiezen van de verkeerde discontovoet kan echter leiden tot overwaardering of onderwaardering van het project of bedrijf. Als de disconteringsvoet bijvoorbeeld te hoog is, zal de contante waarde van de kasstromen te laag zijn en zal het project of bedrijf onaantrekkelijk lijken. Omgekeerd, als de discontovoet te laag is, zal de contante waarde van de kasstromen te hoog zijn en zal het project of bedrijf te aantrekkelijk lijken. Om deze fout te voorkomen, moet de disconteringsvoet gebaseerd zijn op de gewogen gemiddelde kapitaalkosten (WACC) van het project of bedrijf, die de kosten van eigen vermogen en schuldfinanciering weerspiegelen. De WACC moet worden aangepast aan de specifieke risico- en groeikenmerken van het project of bedrijf, en moet consistent zijn met de kasstroomprognoses.

2. De kasstromen onjuist voorspellen: De kasstromen zijn de verwachte netto kasstromen uit het project of bedrijf over een bepaalde periode. Ze vormen de basis van de DCF-analyse, omdat ze de baten en kosten van de investering weergeven. Het verkeerd voorspellen van de kasstromen kan echter leiden tot onnauwkeurige waarderingen en slechte besluitvorming. Als de kasstromen bijvoorbeeld te optimistisch zijn, zal het project of bedrijf waardevoller lijken dan het in werkelijkheid is. Omgekeerd, als de kasstromen te pessimistisch zijn, zal het project of bedrijf minder waardevol lijken dan het in werkelijkheid is. Om deze fout te voorkomen, moeten de kasstromen gebaseerd zijn op realistische en redelijke aannames, ondersteund door historische gegevens, trends in de sector, marktonderzoek en meningen van deskundigen. De kasstromen moeten ook het verwachte groeipercentage, de winstgevendheid, het werkkapitaal, de kapitaaluitgaven, belastingen en andere relevante factoren van het project of bedrijf weerspiegelen. De kasstromen moeten worden geprojecteerd voor een redelijke tijdshorizon, doorgaans tussen de 5 en 10 jaar, afhankelijk van de aard en de looptijd van het project of de onderneming. De kasstromen moeten ook worden verdisconteerd tegen de juiste disconteringsvoet, zoals hierboven besproken.

3. De eindwaarde negeren: De eindwaarde is de contante waarde van de kasstromen na de prognoseperiode. Het vertegenwoordigt de restwaarde van het project of bedrijf aan het einde van de analyse. De eindwaarde is vaak een belangrijk onderdeel van de DCF-waardering, omdat deze het langetermijnpotentieel van het project of bedrijf weergeeft. Het negeren van de eindwaarde kan echter resulteren in een onderschatting van de waarde van het project of bedrijf, en het mislopen van toekomstige kansen en voordelen. Om deze fout te voorkomen, moet de eindwaarde worden geschat met behulp van een van de twee gebruikelijke methoden: de eeuwigdurende groeimethode of de exit-multiple-methode. De eeuwigdurende groeimethode gaat ervan uit dat de kasstromen voor altijd met een constant tempo zullen groeien, en berekent de eindwaarde als de laatste geprojecteerde kasstroom gedeeld door het verschil tussen de disconteringsvoet en de groeivoet. De exit multiple-methode gaat ervan uit dat het project of bedrijf aan het einde van de prognoseperiode zal worden verkocht en berekent de eindwaarde als de verwachte winst of cashflow vermenigvuldigd met een passend veelvoud, zoals de koers-winstverhouding of de verhouding tussen ondernemingswaarde en EBITDA. De eindwaarde moet consistent zijn met de kasstroomprojecties en de disconteringsvoet, en moet het verwachte groeipotentieel, het concurrentievoordeel en de exitstrategie van het project of bedrijf weerspiegelen.

4. Er wordt geen rekening gehouden met de gevoeligheids- en scenarioanalyse: De gevoeligheids- en scenarioanalyse zijn technieken die de robuustheid en betrouwbaarheid van de DCF-waardering testen door de belangrijkste inputs en aannames te veranderen en de impact op de uitgang. Ze helpen bij het identificeren van de bronnen van onzekerheid en risico, en bij het evalueren van de reeks mogelijke uitkomsten en waarden van het project of bedrijf. Als er echter geen rekening wordt gehouden met de gevoeligheids- en scenarioanalyse, kan dit leiden tot overmoed en een overmatig vertrouwen in de DCF-waardering, en kan de potentiële variabiliteit en volatiliteit van de toekomstige kasstromen worden genegeerd. Om deze fout te voorkomen, moet de gevoeligheids- en scenarioanalyse worden uitgevoerd op de meest kritische en onzekere inputs en aannames, zoals de disconteringsvoet, het groeipercentage, de winstgevendheid, de kapitaaluitgaven en de eindwaarde. De gevoeligheidsanalyse moet laten zien hoe de DCF-waardering verandert wanneer één input of aanname wordt gevarieerd, terwijl de andere constant blijven. De scenarioanalyse moet laten zien hoe de DCF-waardering verandert wanneer meerdere inputs of aannames worden gevarieerd, waardoor verschillende mogelijke situaties of gebeurtenissen worden weerspiegeld. De gevoeligheids- en scenarioanalyse moet een reeks plausibele waarden voor het project of bedrijf opleveren, en de best-case-, worst-case- en base-case-scenario's aangeven. De gevoeligheids- en scenarioanalyse moet ook de besluitvorming en het risicobeheer van het project of bedrijf informeren.

6. Hoe u de DCF-methode kunt toepassen op projecten en cases uit de echte wereld

Een van de belangrijkste toepassingen van de Discounted Cash Flow (DCF)-methode is het evalueren van de haalbaarheid en winstgevendheid van echte projecten en cases. Of u nu ondernemer, investeerder, manager of student bent, u kunt situaties tegenkomen waarin u de toekomstige kasstromen van een project moet schatten en deze moet verdisconteren tot de huidige waarde met behulp van een passend discontopercentage. In dit gedeelte laten we u enkele voorbeelden zien van hoe u de DCF-methode kunt toepassen op verschillende soorten projecten en cases, zoals:

- Een startup-waardering

- Een vastgoedinvestering

- Een kapitaalbegrotingsbeslissing

- Een fusie- en overnameovereenkomst

- Een waardering van obligaties

We zullen ook enkele van de uitdagingen en beperkingen van de DCF-methode bespreken, en hoe deze te overwinnen of de impact ervan te verzachten. Laten we beginnen!

1. Een startup-waardering: Een van de meest voorkomende toepassingen van de DCF-methode is het waarderen van een startend bedrijf dat geen of beperkte historische financiële gegevens heeft, maar een hoog groeipotentieel en onzekere toekomstige kasstromen heeft. Om de DCF-methode toe te passen op een startup-waardering, moet u deze stappen volgen:

- Projecteer de toekomstige kasstromen van de startup voor een bepaalde periode, meestal 5 tot 10 jaar, op basis van het bedrijfsmodel, de marktomvang, het groeipercentage, de inkomstenstromen, de kostenstructuur en andere aannames. U kunt verschillende scenario's gebruiken, zoals basisscenario's, optimistisch en pessimistisch, om de onzekerheid en variabiliteit van de kasstromen vast te leggen.

- Schat de eindwaarde van de startup aan het einde van de projectieperiode, met behulp van de eeuwigdurende groeimethode of de exit multiple-methode. De eeuwigdurende groeimethode gaat ervan uit dat de kasstromen voor altijd met een constant tempo zullen groeien, terwijl de exit multiple-methode ervan uitgaat dat de startup zal worden verkocht tegen een bepaald veelvoud van zijn omzet, winst of andere maatstaven.

- Kies een passend discontopercentage dat de risico's en opportuniteitskosten van investeren in de startup weerspiegelt. Dit zijn meestal de gewogen gemiddelde kapitaalkosten (WACC) van de startup, die een combinatie is van de kosten van eigen vermogen en de kosten van schulden, gewogen naar hun verhoudingen in de kapitaalstructuur. De kosten van eigen vermogen kunnen worden geschat met behulp van het Capital Asset Pricing model (CAPM), dat de risicovrije rente, de marktrisicopremie en de bèta van de startup vereist. De kosten van schulden kunnen worden geschat aan de hand van het rendement tot de vervaldatum (YTM) van de schulden van de startup, of de rentevoet van soortgelijke schulden op de markt.

- Verdisconteer de verwachte kasstromen en de eindwaarde naar de huidige waarde met behulp van de disconteringsvoet, en tel ze bij elkaar op om de ondernemingswaarde van de startup te verkrijgen. De ondernemingswaarde vertegenwoordigt de totale waarde van de activa van de startup, zowel eigen vermogen als schulden. Om de aandelenwaarde van de startup te bepalen, moet u de nettoschuld (schuld minus contant geld) aftrekken van de ondernemingswaarde. Om de waarde per aandeel van de startup te krijgen, moet u de aandelenwaarde delen door het aantal uitstaande aandelen.

Stel dat u bijvoorbeeld een startup wilt waarderen die een online platform beheert dat freelancers en klanten met elkaar verbindt. De startup heeft geen schulden en heeft 10 miljoen aandelen uitstaan. Op basis van het basisscenario projecteert u de volgende kasstromen voor de komende 10 jaar:

| Jaar | Kasstroom |

| 1 | -$ 10 miljoen |

| 2 | -$ 5 miljoen |

| 3 | $0 |

| 4 | $ 10 miljoen |

| 5 | $ 20 miljoen |

| 6 | $ 30 miljoen |

| 7 | $ 40 miljoen |

| 8 | $ 50 miljoen |

| 9 | $ 60 miljoen |

| 10 | $ 70 miljoen |

U gaat ervan uit dat de kasstromen na jaar 10 met 5% per jaar zullen groeien, en dat de startup in jaar 10 tegen 10 keer de omzet zal worden verkocht. U schat dat de risicovrije rente 2% is, de marktrisicopremie is 6%, en de bèta van de startup is 1,5. Je gaat er ook van uit dat de startup geen schulden heeft, dus de WACC is gelijk aan de kosten van het eigen vermogen. Met behulp van het CAPM berekent u de kosten van het eigen vermogen als volgt:

$$Kosten\ van\ eigen vermogen = Risicovrij\ tarief + Bèta \maal Markt\risico\premie$$

$$Kosten\ van\ eigen vermogen = 2\% + 1,5 \maal 6\%$$

$$Kosten\ van\ eigen vermogen = 11\%$$

Met behulp van de eeuwigdurende groeimethode berekent u de eindwaarde als volgt:

$$Terminal\ waarde = \frac{Cash\ flow\ in\ jaar\ 11}{Discount\ rate - Growth\ rate}$$

$$Terminal\ waarde = \frac{70M \times (1 + 5\%)}{11\% - 5\%}$$

$$Terminal\-waarde = $1.085M$$

Met behulp van de exit multiple-methode berekent u de eindwaarde als volgt:

$$Terminal\ waarde = Afsluiten\ meerdere \keer omzet\ in\ jaar\ 10$$

$$Terminal\ waarde = 10 \maal 70M$$

$$Terminal\-waarde = $700M$$

U kunt het gemiddelde van de twee eindwaarden gebruiken als een redelijkere schatting, namelijk $892,5 miljoen. Vervolgens verdisconteert u de verwachte kasstromen en de eindwaarde tot de huidige waarde met behulp van de disconteringsvoet van 11%, en telt u deze bij elkaar op om de ondernemingswaarde van de startup te krijgen, zoals weergegeven in de onderstaande tabel:

| Jaar | Kasstroom | Huidige waarde |

| 1 | -$ 10 miljoen | -$ 9 miljoen |

| 2 | -$ 5 miljoen | -$ 4,1 miljoen |

| 3 | $0 | $0 |

| 4 | $ 10 miljoen | $ 7,6 miljoen |

| 5 | $ 20 miljoen | $ 13,7 miljoen |

| 6 | $ 30 miljoen | $ 18,5 miljoen |

| 7 | $ 40 miljoen | $ 22,1 miljoen |

| 8 | $ 50 miljoen | $ 24,8 miljoen |

| 9 | $ 60 miljoen | $ 26,6 miljoen |

| 10 | $ 70 miljoen | $ 27,6 miljoen |

| 10 | $ 892,5 miljoen | $ 279,7 miljoen |

| Totaal| | $ 416,5 miljoen |

De ondernemingswaarde van de startup bedraagt ​​$416,5 miljoen, wat ook de aandelenwaarde is aangezien de startup geen schulden heeft. De waarde per aandeel van de startup is $ 41,65, wat de aandelenwaarde is gedeeld door het aantal uitstaande aandelen.

Dit is één manier om de DCF-methode toe te passen op een startup-waardering. U moet zich er echter van bewust zijn dat de DCF-methode zeer gevoelig is voor de gebruikte aannames en inputs, zoals de geprojecteerde kasstromen, de eindwaarde en de disconteringsvoet. Een kleine verandering in een van deze factoren kan een aanzienlijke impact hebben op het waarderingsresultaat. Daarom moet u altijd een gevoeligheidsanalyse uitvoeren om te testen hoe de waardering verandert onder verschillende scenario's en aannames, en een reeks waarden gebruiken in plaats van een enkele puntschatting. U moet de DCF-methode ook vergelijken met andere waarderingsmethoden, zoals de vergelijkbare bedrijfsanalyse of de durfkapitaalmethode, om de redelijkheid en geldigheid van uw waardering te controleren.

2. Een investering in onroerend goed: Een ander veelgebruikt gebruik van de DCF-methode is het evalueren van een investering in onroerend goed, zoals het kopen van een onroerend goed, het verhuren ervan en het in de toekomst verkopen. Om de DCF-methode toe te passen op een vastgoedbelegging, moet u deze stappen volgen:

- Projecteer de toekomstige kasstromen van het onroerend goed voor een bepaalde periode, meestal de bezitsperiode of de verwachte verkoopdatum. De kasstromen omvatten de huuropbrengsten, de exploitatiekosten, de investeringsuitgaven, de belastingen en de netto-opbrengst uit de verkoop. U kunt verschillende aannames gebruiken, zoals de bezettingsgraad, het huurgroeipercentage, de kostenratio, het kapitalisatiepercentage en de verkoopprijs, om de kasstromen te schatten.

- Kies een passende disconteringsvoet die de risico's en opportuniteitskosten van het investeren in het onroerend goed weerspiegelt. Dit is meestal het interne rendement (IRR) van het onroerend goed, wat de disconteringsvoet is die de netto contante waarde (NPV) van de kasstromen gelijk maakt aan nul. De IRR kan worden geschat met behulp van de marktgegevens van vergelijkbare eigendommen, of met behulp van een ‘trial-and-error’-methode.

- Verdisconteer de verwachte kasstromen tot de huidige waarde met behulp van de disconteringsvoet en tel ze bij elkaar op om de ncw van het onroerend goed te verkrijgen. De NCW vertegenwoordigt het verschil tussen de contante waarde van de kasstromen en de initiële investering. Een positieve NCW betekent dat de investering winstgevend is, terwijl een negatieve NCW betekent dat de investering niet winstgevend is.

Stel dat u bijvoorbeeld een vastgoedinvestering wilt evalueren waarbij u een onroerend goed koopt voor € 500.000, het verhuurt voor € 3.000 per maand en het na vijf jaar verkoopt voor € 600.000. U gaat ervan uit dat de bezettingsgraad 95% is, de huurgroei 3% per jaar, de exploitatiekosten 40% van de huurinkomsten, de investeringsuitgaven 10% van de huurinkomsten, het belastingtarief 25%, en het kapitalisatiepercentage bedraagt ​​8%. Je gaat er ook van uit dat de IRR van het onroerend goed 10% is. Op basis van deze aannames projecteert u de volgende kasstromen voor de komende vijf jaar, zoals weergegeven in onderstaande tabel:

| Jaar | Huurinkomsten | Bedrijfskosten | Kapitaaluitgaven | Belastingen

Hoe u de DCF methode kunt toepassen op projecten en cases uit de echte wereld - Verdisconteerde cashflow DCF DCF hoe u de toekomstige cashflows van uw project kunt inschatten en deze kunt verdisconteren tot de huidige waarde

7. Hoe u de beperkingen van de DCF-methode kunt herkennen en wanneer u andere waarderingstechnieken moet gebruiken

De Discounted Cash Flow (DCF)-methode is een van de meest gebruikte technieken voor het waarderen van projecten, bedrijven of activa op basis van hun verwachte toekomstige kasstromen. De DCF-methode heeft echter enkele beperkingen die de nauwkeurigheid en toepasbaarheid in bepaalde situaties kunnen beïnvloeden. In deze sectie bespreken we enkele veel voorkomende uitdagingen en nadelen van het gebruik van de DCF-methode, en onderzoeken we enkele alternatieve waarderingstechnieken die mogelijk geschikter zijn voor verschillende scenario's.

Enkele beperkingen van de DCF-methode zijn:

1. De DCF-methode is gebaseerd op aannames en schattingen die onzeker of onnauwkeurig kunnen zijn. De DCF-methode vereist dat de analist de toekomstige kasstromen van het project of actief voorspelt, evenals de juiste disconteringsvoet om toepassen. Deze projecties zijn gebaseerd op aannames over de toekomstige prestaties, groei, risico's en marktomstandigheden van het project of actief, die mogelijk niet uitkomen zoals verwacht. De kasstromen kunnen bijvoorbeeld worden beïnvloed door onvoorziene veranderingen in de vraag, concurrentie, kosten, regelgeving of technologie. De disconteringsvoet kan ook variëren afhankelijk van het risicoprofiel, de kapitaalstructuur en de alternatieve kosten van het project of actief. Daarom kan de DCF-methode verschillende resultaten opleveren, afhankelijk van de gebruikte aannames en schattingen, die mogelijk niet de werkelijke waarde van het project of actief weerspiegelen.

2. Het is mogelijk dat de DCF-methode niet de waarde van immateriële activa of synergieën weergeeft. De DCF-methode richt zich op het kasgenererende vermogen van het project of het actief, dat mogelijk niet volledig de waarde van immateriële activa zoals zoals merk, reputatie, klantenloyaliteit, intellectueel eigendom of menselijk kapitaal. Deze immateriële activa kunnen een aanzienlijke impact hebben op het concurrentievoordeel, de winstgevendheid en het groeipotentieel van het project of actief, maar worden mogelijk niet weerspiegeld in de kasstromen. Op dezelfde manier houdt de DCF-methode mogelijk geen rekening met de waarde van synergieën die kunnen voortvloeien uit het combineren of integreren van het project of actief met andere projecten of activa. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat de DCF-methode niet de waarde weergeeft van kostenbesparingen, omzetverbeteringen of operationele efficiëntie die kunnen voortvloeien uit een fusie of overname.

3. De DCF-methode is mogelijk niet toepasbaar voor projecten of activa met een oneindige of onzekere levensduur. De DCF-methode vereist dat de analist de eindwaarde van het project of het actief schat, die de contante waarde van het project of het actief vertegenwoordigt. Kasstromen buiten de prognoseperiode. De eindwaarde kan worden berekend met behulp van verschillende benaderingen, zoals de eeuwigdurende groeimethode, de exit multiple-methode of de liquidatiewaardemethode. Deze benaderingen zijn echter mogelijk niet geschikt voor projecten of activa met een oneindig of onzeker leven, zoals natuurlijke hulpbronnen, patenten of onderzoek en ontwikkeling. Voor deze projecten of activa kan de eindwaarde moeilijk in te schatten zijn of de DCF-waarde domineren, waardoor de DCF-methode minder betrouwbaar of betekenisvol wordt.

Gezien deze beperkingen kan de analist overwegen om andere waarderingstechnieken te gebruiken die mogelijk geschikter zijn voor het project of het activa dat wordt geëvalueerd. Enkele van de alternatieve waarderingstechnieken zijn:

- De marktbenadering. De marktbenadering maakt gebruik van de marktprijzen of veelvouden van vergelijkbare projecten of activa om de waarde van het project of de activa te schatten. De marktbenadering is gebaseerd op het principe van relatieve waardering, waarbij wordt aangenomen dat vergelijkbare projecten of activa vergelijkbare waarden moeten hebben. De marktbenadering kan geschikter zijn voor projecten of activa die een groot aantal vergelijkbare concurrenten hebben, die vaak op de markt worden verhandeld, of die immateriële activa of synergieën hebben die worden weerspiegeld in de marktprijzen of veelvouden ervan. De marktbenadering kan echter ook enkele uitdagingen met zich meebrengen, zoals het vinden van werkelijk vergelijkbare projecten of activa, het aanpassen aan verschillen in omvang, risico, groei of kwaliteit, of het omgaan met marktinefficiënties of -afwijkingen.

- De inkomstenbenadering. De inkomstenbenadering gebruikt de inkomsten of inkomsten die door het project of het actief worden gegenereerd om de waarde ervan te schatten. De inkomstenbenadering is gebaseerd op het principe van kapitalisatie, waarbij wordt aangenomen dat de waarde van het project of actief gelijk is aan de contante waarde van zijn toekomstige inkomsten of inkomsten. De inkomensbenadering kan geschikter zijn voor projecten of activa die stabiele en voorspelbare inkomsten of inkomsten hebben, die een eindige en bepaalbare levensduur hebben, of die geen of minimale kapitaaluitgaven of werkkapitaalvereisten hebben. De inkomstenbenadering kan echter ook enkele uitdagingen met zich meebrengen, zoals het kiezen van de juiste inkomsten- of winstmaatstaf, het aanpassen voor eenmalige of niet-operationele elementen, of het schatten van het juiste kapitalisatiepercentage of een veelvoud ervan.

- De kostenbenadering. De kostenbenadering maakt gebruik van de kosten van het creëren of vervangen van het project of item om de waarde ervan te schatten. De kostenbenadering is gebaseerd op het substitutiebeginsel, waarbij ervan wordt uitgegaan dat de waarde van het project of actief gelijk is aan de kosten voor het verwerven of reproduceren van een gelijkwaardig project of actief. De kostenbenadering kan geschikter zijn voor projecten of activa die geen of beperkte inkomsten of kasstromen hebben, die een uniek of gespecialiseerd karakter hebben, of die recente of bekende aanschaf- of vervangingskosten hebben. De kostenbenadering kan echter ook enkele uitdagingen met zich meebrengen, zoals het in rekening brengen van afschrijvingen, veroudering of technologische veranderingen, of het incorporeren van de waarde van immateriële activa of synergieën.

Lees andere blogs